Investir en immobilier dans le viager
Le viager, cet investissement gagnant-gagnant de l’immobilier
La commercialisation en viager permet au négociant de profiter de revenus supplémentaires à un instant de sa vie où, le plus souvent, l’essentiel de ceux-ci est élaboré de rentes ou de pensions. Pour l’acheteur, il s’agit d’un contrat aléatoire, avec l’espoir de constituer une bonne négoce .
La cession en viager est considérée aux articles 1968 et suivants du Code civil et intéresse principalement les marchands assez âgés qui veulent s’assurer un complément de revenus.
Qu’est-ce qu’une cession en viager ?
Négocier un bien en viager, c’est en déplacer la propriété à un tiers qui devra, en revanche, verser une retraite à l’acquéreur jusqu’à ce qu’il meure: on parle là de viager à une tête. Le viager à plusieurs tête, quant à lui, prend en compte la mort de la dernière personne.
Validité de la cession
La commercialisation en viager est fondée sur un aléa : la longévité de vie de celui qui vend. Pour que la cession en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le commerçant est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975).
Modalités de paiement
Le viager doit être considéré comme une cession normale, à l’exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières.
Comme toutes les vente immobilières, la vente en viager nécessite l’intervention d’un notaire.
Pourquoi vendre en viager ?
Pour le commerçant ou crédirentier, on peut comparer cette allocation à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de traitements suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura la faculté d’améliorer la vie de tous les jours et aussi mettre un terme aux soucis de succession. Pour ces couples, la retraite aura un véritable côté « alimentaire ».
Pour l’acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s’agira essentiellement d’un « placement épargne » avec, en prime, l’espoir d’une « bonne affaire ».
Le paiement du prix du viager
Le processus de viager, à l’opposé de la cession ordinaire, ne requiert pas le versement du prix du bien suite. Il est payé par une retraite versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet.
En droit, on qualifie celui qui achète le bien en viager de « débirentier » – puisqu’il est débiteur de la retraite – et que le vendeur est le rentier du crédit, puisqu’il est le créditeur de l’allocation.
Le calcul de la pension L’aléa
Le calcul de la disponibilité est un peu compliqué. Dans le principe, on procède de sorte que, si le commerçant décède au terme de l’espérance moyenne de vie, l’acheteur ait payé entièrement le prix normal de son domicile. Si le vendeur vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et s’il décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.
Les critères
Pour calculer la pension, on applique donc des tables qui tiennent compte de l’âge du négociant, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple).
Bon à savoir : Le viager est conclu sur deux têtes lorsque c’est un couple qui vend le bien et que ce dernier n’appartient définitivement à l’acheteur qu’au décès du dernier des conjoints.
Le bouquet
Le bouquet est une somme d’argent que celui qui vend peut demander immédiatement. Le bouquet n’est pas obligatoire mais fortement conseillé si le négociant est très âgé car cela pourrait être contesté en justice. Il est librement fixé par les parties.
Lorsqu’il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de commercialisation et l’on ne convertit en allocation que le solde du prix, défalqué du bouquet.
Viager libre ou occupé ?
Selon que le viager est libre ou occupé, la vente n’emporte pas les mêmes contraintes pour l’acheteur et le négociant.
Viager libre ou occupé : modalités
Lors d’une cession en viager, vous avez deux opportunités :
soit le bien est vendu libre de toute possession et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ;
soit le vendeur se réserve un droit d’habitation et on parlera alors de viager occupé ( usufruit ou droit d’usage et de demeure).
Le droit de demeure peut être réservé jusqu’au décès du conjoint de celui qui vend.
Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le compromis de commercialisation la répartition des commissions. C’est en général le négociant qui s’acquitte des imputations locatives et de la taxe de domicile. L’acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.
Le commerçant qui bénéficie d’un droit de demeure ne pourra pas donner le bien en location, sauf s’il s’est réservé l’usufruit du bien (ce qui est rare).
Viager libre ou occupé : calcul de la retraite
Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de l’allocation.
Dans le cas d’un viager libre, c’est simple : on convertit tout le prix du bien en pension, puisque le débirentier en aura l’usage dès la garantie de l’acte de cession.
Dans le cas du viager occupé, c’est plus compliqué. Il faut déduire du prix de commercialisation le prix de l’occupation et la allocation n’est assise que sur la différence.
Les conflits de la cession en viager
Dans une commercialisation en viager, les parties ont des obligations jusqu’à l’extinction du contrat, au décès du crédirentier. Cet étalement de l’exécution du protocole peut donner lieu à des litiges.
Si le crédirentier quitte le logement ?
Il peut arriver que le négociant quitte les lieux pour des raisons médicales, parce qu’il ne peut plus vivre seul dans son habitat.
Dans ce cas, l’acheteur ne pourra occuper le logement qu’après avoir obtenu l’autorisation du négociant. Cette modification peut donner lieu à une révision du montant de la pension.
Pour prévenir tout litige, il est conseillé d’insérer une stipulation dans le contrat de vente prévoyant ce rééchelonnement.
Si l’acheteur cesse de payer les retraites ?
Après avoir mis en demeure l’acheteur de financer, le négociant peut utiliser des voies de règlement judiciaire.
Injonction de payer. C’est une formule simplifiée de recouvrement d’une créance d’origine contractuelle dont le montant est déterminé.
La sollicitation du négociant est apportée, selon son montant, devant la juridiction de proximité ou le tribunal d’instance. Après avoir constaté l’existence d’une dette échue et non réglée, le juge délivre une injonction de payer. Reste à faire exécuter ce jugement.
Privilège du négociant. Cette clause inscrite par le notaire au moment de la vente permet au négociant de faire vendre le bien aux enchères et de se payer sur le prix.
Clause résolutoire. En général, une clause du compromis de commercialisation viagère prévoit la résolution automatique de la vente en cas de non-paiement des pensions par le débirentier. La résolution doit être constatée par un juge.
Dans ce cas, la vente est annulée rétroactivement : elle est censée n’avoir jamais existé. Le commerçant récupère la propriété du bien et peut même obtenir auprès du juge la conservation du bouquet et des disponibilités déjà perçus à titre d’indemnisation.
La revente du viager
Le débirentier peut vendre le viager et accepte un ensemble équivalent à l’ensemble des sommes qu’il a déjà versées.
Le nouveau débirentier doit financer les pensions dans les mêmes conditions. S’il est insolvable, l’ancien débirentier pourrait être appelé à assumer.